‘CÔNG THỨC’ ĐẰNG SAU SỰ BÙNG NỔ KHÁCH SẠN TẠI VIỆT NAM

*Editor’s Note: This article is a translation of an original story published in the United States by Travel News and Media Outlet Skift, with the consent of the Skift and Quo Global editorial departments.

*Original Article: The Method to the Madness Behind Vietnam’s Crazy Hotel Boom

Author: Raini Hamdi

Việc sở hữu mức tăng 40% tổng số phòng đang chờ hoàn thiện có thể sẽ khiến các doanh nghiệp né tránh đầu tư. Nhưng Việt Nam vẫn là miếng bánh thu hút nhà đầu tư và phát triển với một tốc độ tuyệt vời. Bài viết sẽ hé lộ lý do dẫn đến sự phát triển này. – Raini Hamdi    

Việc liên tiếp các khách sạn và khu nghỉ dưỡng quy mô lớn được xây dựng tại Việt Nam có thể gây ra nhiều sự hoài nghi, dẫn đến mất niềm tin vào tính hiệu quả.

Nếu như trong quá khứ, khung cảnh nhìn từ Vịnh Hạ Long vào thành phố còn rất nguyên sơ, thì hiện tại nơi đây đã trở thành một công trường hạng nặng, được đưa vào xây dựng liên tục. Một hình ảnh Việt Nam với các khu nghỉ dưỡng trải dài hứa hẹn sẽ sớm được ra mắt.

Mọi dự án dường như đang được thực hiện quá nhanh và quá nhiều. Liệu những khách sạn, khu nghỉ dưỡng hay căn hộ khách sạn này có hút khách, hay liệu những khách sạn mới đi vào hoạt động tại các điểm du lịch nổi tiếng của Việt Nam có đang phục vụ một lượng du khách như mong đợi? Những khu nghỉ dưỡng, khách sạn này có phát triển bền vững không, hay sẽ sớm vắng khách trong một ngày không xa? Các điểm đến lưu trú này có phải là lý do thực sự để thúc đẩy du lịch?

Đã có nhiều ý kiến cho rằng tốc độ phát triển chóng mặt này liên quan đến khả năng rửa tiền của giới nhà giàu Trung Quốc và Mỹ. Một chủ khách sạn nhỏ ở Phú Quốc cũng đồng tình với quan điểm trên, và có những lý do riêng để tin rằng cách tính toán doanh thu của các khách sạn cao cấp là bất hợp lý – giá phòng và doanh thu trên mỗi phòng (RevPAR) cần có để sinh lời, sự thiếu hụt lao động nghiêm trọng cũng làm tăng chi phí, các khoản đầu tư cần có để đảm bảo chất lượng lâu dài của sản phẩm sau khi hoàn thành xây dựng, và nhiều những lý do khác.

Thế nhưng, khi Skift trao đổi với các chuyên gia tư vấn và cố vấn pháp lý trong ngành dịch vụ mến khách, tất cả đều cho rằng có một công thức cho sự bùng nổ khách sạn và khu nghỉ dưỡng, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ khách sạn (condotel). Theo các chuyên gia, sự bùng nổ của loại hình lưu trú căn hộ kết hợp khách sạn là điều không ngờ đến nhất, và điều này có thể gây bối rối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

“Nhà đầu tư phải thật cẩn trọng, tránh áp dụng logic của phương Tây vào các trường hợp ở Việt Nam, đặc biệt là vấn đề liên quan đến bất động sản”, ông Kenneth Atkinson – chủ tịch điều hành Grant Thornton Vietnam chia sẻ với Skift.

ĐIỂM ĐẾN TUYỆT VỜI HƠN CẢ THÁI LAN

Việt Nam là một điểm đến tuyệt vời hơn Thái Lan, được thể hiện ít nhất là về số liệu tăng trưởng du khách đến với đất nước hình chữ S.

‘Thái Lan phải mất 15 năm để thu hút thêm 9 triệu khách du lịch. Trong khi đó, Việt Nam chỉ mất 7 năm”, Atkinson cho biết.

Năm ngoái, Việt Nam đón 15,5 triệu lượt khách quốc tế, tăng gấp đôi lượng khách chỉ trong ba năm. Một phần ba trong số đó là du khách đến từ Trung Quốc. Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan và Mỹ là những quốc gia nằm trong danh sách 5 nước dẫn đầu lượng du khách đến Việt Nam.

Eric Levy – Giám đốc Điều hành Tourism Solutions International – hào hứng chia sẻ: “Số lượng du khách đến Việt Nam là một con số tuyệt vời, quá ấn tượng và phản ánh tất cả, không ai có thể phớt lờ hay phủ nhận sự thật thú vị này”.

Vậy tại sao số lượng du khách lại tăng đột biến như vậy? Các chuyên gia đầu ngành tin rằng đối với nhiều người, Việt Nam là nơi lý tưởng để du lịch và/hoặc làm việc.

“Việt Nam là một điểm đến rất hấp dẫn đối với khách du lịch và doanh nhân”, ông Michael Evanoff, Chủ tịch Marlborough Hospitality Services cho biết. “Đối với khách du lịch, Việt Nam có một nền văn hóa sống động, đầy màu sắc với nhiều điểm tham quan mang tính lịch sử và những bãi biển trải dài. Đối với doanh nhân, đây là đất nước giàu tài nguyên thiên nhiên và có nhu cầu đầu tư nhiều vào cơ sở hạ tầng, với dân số gần 100 triệu dân và mức sống ngày càng được cải thiện chính là lý do nhu cầu về hàng hóa và dịch vụ ngày một tăng cao.

Theo thông tin từ tập đoàn dịch vụ khách sạn JLL Hotels and Hospitality, thì động lực để các công ty du lịch phát triển đó là sự bùng nổ sản xuất, nhờ vào việc các công ty đa quốc gia đa dạng hóa hoạt động của mình trên khắp châu Á theo mục tiêu của chiến lược “Trung Quốc + 1”.

Trong phân khúc giải trí, những điểm đến nghỉ dưỡng của Việt Nam như Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc đã bắt đầu hút khách hơn Thái Lan. – Giám đốc Điều hành C9 Hotelworks Thái Lan, ông Bill Barnett nhận định.

“Trong suốt khoảng thời gian Boracay đóng cửa, có rất nhiều doanh nghiệp du lịch và giải trí trong khu vực đã chuyển đến Việt Nam”, – Barnet cho biết thêm.

“Lúc này, Việt Nam đã biết được công thức bí mật của Thái Lan để thu hút du khách, cũng như nắm rõ được lợi thế vị trí địa lý và khung giờ bay lý tưởng để trở thành một đối trọng lâu dài trong lĩnh vực này”.

MIỀN ĐẤT HỨA CHO ĐẦU TƯ LÀNH MẠNH

Khi nền kinh tế Việt Nam có được sự tự tin, chính phủ không chỉ bắt đầu đầu tư vào cơ sở hạ tầng như sân bay và đường bộ để phát triển du lịch, mà còn tạo điều kiện giúp tăng trưởng du lịch qua các hình thức như miễn giảm thị thực. – giám đốc khu vực Châu Á Thái Bình Dương STR Global, ông Jesper Palmqvist cho biết.

Kể từ tháng 1 năm nay, những du khách có hộ chiếu phổ thông của 24 quốc gia sẽ không cần thị thực du lịch khi đến Việt Nam.

Việt Nam cũng đã nới lỏng luật sở hữu bất động sản cho các công ty và cá nhân nước ngoài từ năm 2015. Theo các chuyên gia, động thái này là chất xúc tác cho sự bùng nổ chuỗi khách sạn và các khu dân cư, đồng thời trùng khớp với thời điểm lãi suất cho vay rơi vào mức thấp nhất trong lịch sử.

Theo lời Chủ tịch Marlborough Hospitality Services – ông Michael Evanoff, thì “Có rất nhiều nguồn tiền đang loay hoay tìm nơi đầu tư lý tưởng, bởi việc giữ tiền trong ngân hàng, mua trái phiếu hay cho vay đều không có lợi nhuận cao. Đây là lý do khiến nguồn đầu tư từ nước ngoài vào khách sạn tại Việt Nam tăng nhanh, cùng với nhu cầu phát triển khách sạn nhiều và sự hỗ pháp lý thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài”.

“Tôi đã từng tham gia vào các dự án khách sạn mà phải mất nhiều năm dài mới thành công tại Việt Nam, bên cạnh đó cũng có nhiều dự án chưa đáo hạn do bị hạn chế bởi các vấn đề liên quan đến luật nhà nước về chính sách đầu tư và sở hữu của người nước ngoài, và vấn đề quyền sử dụng đất đai. Hiện tại, những trở ngại này đang dần được gỡ bỏ, thì không có gì ngạc nhiên khi nhiều dự án khách sạn lại bùng nổ như vậy”. – ông Evanoff nói thêm.

Theo số liệu của STR, Việt Nam hiện có 781 khách sạn với 93,261 phòng nghỉ và 124 khách sạn với 38,683 phòng nghỉ đang được hoàn thiện.

Chủ tịch Điều hành Grant Thornton, ông Kenneth Atkinson chia sẻ thêm rằng những khu vực nghỉ dưỡng chính như Nha Trang, Cam Ranh, Phú Quốc, Đà Nẵng, Hội An và Sapa đã có sự phát triển vượt bậc, tuy không bằng các thành phố trọng điểm như Hà Nội và Hồ Chí Minh, nhưng đều đang được nâng cấp đáng kể.

Với sự gia tăng 42% số lượng phòng sắp đưa vào phục vụ, chúng ta sẽ thấy được sự phát triển đồng bộ giữa các điểm du lịch.

Palmqvist cho rằng sẽ hay hơn nếu các khách sạn, khu nghỉ dưỡng đa dạng hơn tùy thuộc vào vị trí. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn là điểm đến đầy thu hút, và đây là quan điểm chung được các chuyên gia đồng ý trong cùng bài phỏng vấn này.

Palmqvist cho biết: “Công bằng mà nói thì mọi nguồn cung mới này sẽ dẫn đến việc một số hoạt động sẽ bị giám sát chặt chẽ hơn trong vòng hai năm tới, nhưng vẫn không thể phủ nhận sức hút khó cưỡng của thị trường Việt Nam trước các nhà đầu tư. Chúng tôi sẽ tiếp tục quan sát các dự án khác nhau như khu nghỉ dưỡng và khách sạn trong thành phố thuộc nhiều phân khúc, được rót rốn bởi các nhà đầu tư trong và ngoài nước”.

KẺ THẮNG, NGƯỜI THUA

Kenneth Atkinson tin rằng những thị trường giành chiến thắng trong cuộc chơi này là những quốc gia sở hữu sân bay có sức chứa lớn và lượng khách quốc tế đến nhiều.

Atkinson cũng lấy ví dụ Phú Quốc, một điểm du lịch có khoảng 17,500 phòng nghỉ tiêu chuẩn từ ba đến năm sao (bao gồm cả những phòng đang sắp hoàn thiện) và sân bay có công suất phục vụ hơn 2,5 triệu du khách mỗi năm.

“Nếu thời gian lưu trú trung bình là ba ngày và 1,8 người một phòng, thì sẽ cần 2,7 triệu lượt khách để đạt được hiệu suất là 70% tổng số phòng các phân khúc từ ba đến năm sao. Hiện tại, 90% trong số 2,8 triệu du khách là khách du lịch nội địa, và trong số đó có rất nhiều khách chọn lưu trú tại các khách sạn bình dân. Tôi nghĩ phép tính này đã phần nào giải thích tất cả”.

CEO của QUO Global, ông David Keen nhận định thêm: “Phú Quốc và Đà Nẵng được biết đến nhiều nhất như những điểm đến đang được phát triển và xây dựng liên tục. Cả hai điểm du lịch này đều đang có rất nhiều những sản phẩm lưu trú cao cấp, dù không có nhiều du khách thuộc phân khúc này đến đây. Phú Quốc và Đà Nẵng luôn nằm trong danh sách đi du lịch của khách, bởi nơi đây luôn có những lựa chọn phòng nghỉ hạng sang được chào bán với mức ưu đãi hấp dẫn”.

Nhân tố làm náo loạn sự bùng nổ khách sạn tại Việt Nam chính là sự phát triển của mô hình căn hộ khách sạn (condotel) tại các điểm đến nghỉ dưỡng. Cam Ranh, Nha Trang và Hạ Long là những nơi cung cấp lựa chọn này cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ địa phương, với cam kết lợi nhuận từ 9-10%/năm từ chi phí cho thuê lại, trong thời gian từ chín đến mười năm.

Atkinson cho biết những dự án condotel này được xây dựng chủ yếu bởi các chủ đầu tư địa phương và được góp vốn thông qua hình thức bán trước (pre-sales), điều này giúp hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư, bởi nhà đầu tư sẽ không có vốn vào giai đoạn cuối dự án, và họ chỉ có thể đảm bảo lợi nhuận của sản phẩm cho người mua.

“Tuy nhiên, các điểm đến nghỉ dưỡng luôn trong tình trạng có khả năng dư cung, từ đó dẫn đến nguy cơ phải chấp nhận lỗ trong những năm đầu tiên và liệu rằng các nhà đầu tư có đủ nguồn tài chính cho kịch bản này hay không”, – Atkinson cảnh báo thêm.

Eric Levy nhấn mạnh: “Các khu nghỉ dưỡng thương mại có vị trí đẹp đang được hình thành và xây dựng với thiết kế cuốn hút, mang tính bền vững sẽ thu lại được những kết quả tốt. Đáng lo ngại nhất là mô hình condotels. Những ‘hiện tượng’ này sẽ sớm hết gây sốt và các dự án sẽ rơi vào tình cảnh bị đình chỉ hoặc bỏ dở, mô hình này sẽ không mang lại lợi ích gì cho các nhà đầu tư bán lẻ”.

Như vậy, những dự án condotel sớm muộn sẽ bị bỏ hoang là hoàn toàn có khả năng.

Thế nhưng, có một thông tin đáng chú ý, theo STR thì nguồn cung condotel đang hoàn thiện hiện nay là ít hơn 10%. Việt Nam đang hướng đến mục tiêu 20 triệu lượt khách quốc tế vào năm 2020, bên cạnh sự xuất hiện của các hãng hàng không mới như AirAsia Vietnam và Bamboo Airways, và các thương hiệu quốc tế mới, tất cả hứa hẹn sẽ giúp thúc đẩy tiếp thị và quảng bá Việt Nam.

Những thương hiệu quốc tế phải kể đến như Mandarin Oriental, Movenpick, Melia, Ramada, Best Western Premier, Holiday Inn, Suspletree by Hilton, Courtyard by Marriott và Hyatt Place.

Nếu chính phủ tiếp tục đầu tư vào cơ sở hạ tầng để cải thiện khả năng tiếp cận và tiện lợi cho khách du lịch, thì thị trường sẽ càng màu mỡ và sôi động hơn.

KHÔNG PHẢI MỤC TIÊU CỦA GIỚI RỬA TIỀN

Quay lại với những ý kiến liên quan đến khả năng rửa tiền của giới nhà giàu Trung Quốc và Mỹ, quan điểm này nếu có đúng thì “cũng không phải là một sự bùng nổ hay một xu hướng phát triển đáng quan tâm” theo như nhận xét của Robert Hecker – giám đốc điều hành Pacific Asia Horwath HTL.

Eric Levy cũng đồng tình khi cho biết: “Tôi có nghĩ đến việc Trung Quốc đầu tư lớn vào bất động sản bên ngoài đất nước của họ, và việc họ chọn một quốc gia láng giềng đang sở hữu ngành công nghiệp du lịch với mức phát triển đầy hứa hẹn, bền vững và lành mạnh là điều dễ hiểu.

Evanoff cho rằng thật không khôn ngoan khi rửa tiền trong lĩnh vực này, bởi: “Các khách sạn cao cấp thường mất ít nhất ba năm để hoàn thiện, thêm ba năm nữa để ổn định lợi nhuận. Những tổ chức, cá nhân rửa tiền sẽ chẳng có đủ kiên nhẫn cho khoảng thời gian như vậy, chưa kể không phải khách sạn mới nào cũng thành công”.

“Ngoài ra, rất khó để các cá nhân và công ty Trung Quốc mang tiền ra khỏi lãnh thổ của họ, trong khi đó các cá nhân và công ty Mỹ đang bị tăng cường ràng buộc bởi luật chống tham nhũng, các quy định của ngân hàng và các hiệp ước quốc tế liên quan đến chia sẻ thông tin và công nghệ. Các giao dịch chuyển tiền cũng ngày càng dễ theo dõi hơn. Vì vậy, tôi không thể thấy nguồn đầu tư nào vào khách sạn, khu nghỉ dưỡng ở Việt Nam là nguồn phi pháp”.

“Đôi khi, một hợp đồng xây dựng thường được làm giá cao hơn để tạo điều kiện cho hoạt động rửa tiền, nhưng việc này chỉ thường liên quan đến các hạng mục đầu tư của chính phủ, địa phương hoặc nhà thầu bản địa”.

Skift Logo